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尽管去年内地核心城市住宅价格上涨迅猛,香港楼市也在2015年的回调之后重拾升势,但不少内地和香港商
这一现象已经明显的反映在了港股房地产公司的财务报告上,在香港核心地段拥有大量商业地产的希慎兴业已经开始对投资物业价值进行减计,这意味着对未来的租金形势相当悲观。在去年中期已经有不少地产公司基于悲观的预期,对香港和内地的投资物业价值进行减值处理。
地产大佬们的谨慎态度显示出:无论是在香港还是内地,不少商业地产仍处于阵痛之中。
投资物业公允值下降 地产大佬忧心忡忡
希慎兴业(0014.HK)是一家老牌的香港地产公司,尽管在内地的名气不如长实地产、恒隆和新鸿基等港资巨头,但其在香港的核心地段拥有大量物业,集中在铜锣湾。包括友邦中心、嘉兰中心、礼顿中心和利园购物区。
希慎兴业日前发布的2016年业绩预告显示,尽管经营利润上涨,但归属于母公司股东的净利润同比下滑58%,减少了16.85亿港元。导致净利润下滑的原因在于,去年希慎兴业投资物业估值公平值亏损11.89亿港元。
香港上市公司财报中对商业地产的估值,本质上反映的是对未来租金收入的预估。一般来说,如果估值增速放缓,代表公司判断未来租金收入增幅降低;如果估值下跌,则意味着公司判断未来租金可能下降。
希慎兴业在业绩公告中认为,受消费低迷和赴港游客减少的影响,香港零售业仍欲振乏力,商业地产出租面临困难。同时,各商业地产公司相继公布优惠方案以此吸引和挽留租户,致使同行业内竞争大增。
希慎兴业预计未来数年香港岛甲级写字楼的供应势必增加,而由于工作效率和工作方式的转变,香港公司对人手需求已相应下降,甲级写字楼需求因此减少,进一步对香港商业地产租赁业务造成压力。
这一判断得到了官方统计数据的支撑。根据香港差饷物业估价署数据显示,香港零售楼宇、写字楼和私人住宅这三种主要的出租物业类型,租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。
2016年6月至年末,港岛私人零售业楼宇每月租金价格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米,降幅27.23%。而地处香港商业中心的铜锣湾,作为全世界租金最贵的地段,去年下半年租金下挫约6%至743港元/平方米。
以下是面包财经根据统计数据绘制的租金走势图:
投资物业的市价变动会影响当期利润。不过一般而言,上市公司给物业估值不一定能找到可以参考的市场报价,会采用其他符合准则的估值方法,核心就是预估未来的租金收入。
很明显,上市公司和独立第三方都预估未来租金收入可能会下降。
面临租金下滑压力 中小商业地产公司最受伤
港股地产公司商业地产估值下降或者增值速度放缓,并非是单一现象,尤其是2016年上半年,多家地产公司都出现过资产减计或增值放缓。
即便是李嘉诚名下的旗舰上市公司长实地产也不能幸免。长实地产2016年上半年投资物业的公允值收益2.28亿港元,比2015年同期减少超过10亿港元。
投资物业估值下跌或者增速放缓的地产公司还有不少,涉及的物业包括香港和内地的商业地产项目:
恒隆地产:2016年投资物业重估价值减少2.86亿港元。主要是由于沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场两座购物商场的估值下跌,由此内地投资物业组合重估减值2.6亿港币。
永义国际:截至2016年9月30日,中期亏损1.63亿元,期内投资物业公允值亏损935.5万港元。
永发置业:2016财年净利润1186万港元,同比下降61.5%。投资物业的公允值亏损1030万港元,去年同期收益3129万港元。
对于长实地产和恒隆等大型的商业地产商来说,资金实力雄厚,物业地段优良,加上企业运营水平较高,物业租金下滑的压力本来就小。即便是租金下滑,投资物业公允值收益下降,依旧可以靠其他业务保持公司的盈利状态,对现金流影响不大。但很多实力较弱并且高负债的商业地产商,一旦租金下滑甚至出租困难,则很可能面临较大的现金流压力。
巨额交易频现 商业地产项目大换手
除了零售不景气之外,持续增加的供应量也对写字楼出租造成压力。过去两年,房产商已经在香港和内地核心城市出售多处商业地产,大额交易频频出现:
2016年10月26日晚间,长实地产发布公告,以约230亿港元的价格将上海世纪汇出售。
2016年9月15日,李兆基旗下的恒基地产作价43.68亿港元将香港中环金龙中心大厦出售。
2016年8月17日,在SOHO中国近期举行的2016年度中期业绩发布会上,董事长潘石屹表示,要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目,总建筑面积达到39.42万平方米,占公司项目总建筑面积的23.18%。
此前的7月29日,SOHO中国才刚整售SOHO世纪广场,占公司总可租面积的3.7%。
2016年1月初,华人置业以124.48亿元的总价出售位于香港的美国万达大厦。
……
从商业地产中抽离的资金被投向回报率更高的地方。今年1月16日,李嘉诚旗下三大旗舰公司:长实地产、长江基建、电能实业同日发布公告称,将组成财团,以约424亿港元的总代价收购澳洲能源公用事业公司—DUET GROUP。而长实地产此前在李氏版图中的定位是地产旗舰。
围绕商业地产的大整合,大并购依然没有停止的迹象,阵痛仍然在继续中。
本文作者:面包财经
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每一个人对于在自己的人生都会有不同的追求,若是在人生中会遇到一个合适的机遇,就应该勇敢的追求自己喜欢的东西,当然,运势上也会顺利许多。那么,1979年属羊人在2021每月财运会如何呢?
1979属羊人2021年全年运势
1979年出生属羊人在2021年牛年里冲太岁,非常不利。冲太岁意味着灾星入命,霉运缠身,生活中会有诸多不顺,在人际关系上容易得罪人;工作变得不稳定,可能会失去升迁的机会,还要面临重新找工作的烦恼;感情上也会有第三者插足的危机。1979年的属羊人在2021年要多加注意,平时多长一个心眼,不要轻易相信人,保持警戒心理。
工作运势
1979年出生的属羊人在2021年的工作运势稳步上升,他们是把事业看得比较重的人,而且到了这个年纪,属羊人已经有了很多的人脉资源积累,这对于他们而言是巨大的帮助,毕竟他们是善于经营各项关系的人,所以总是能够找到自己的需求,从别人那边获取帮助。不仅如此,属羊人工作时总是比别人要勤奋,他们很吃得了苦,所以在这个年纪已经是别人仰望的对象了。
财富运势
1979年属羊人在2021年有破财风险,钱财上损耗过大,都是生活中必须的开支。想要提升财运,一味的节俭起不到太大的作用,最重要的是谨防破财的风险。在这一年,属羊人尽量不要与亲戚朋友有金钱上的往来,即使是一起合作投资,也要把钱财划分的清清楚楚。不要占人便宜,但也要时刻保持警惕,避免被人欺骗,损失钱财。在2021年,属羊人的偏财运势不佳,不适宜投资股票基金,最好将钱财放到稳定的投资项目中。虽然收益较少,但是风险系数也小,能够保持财运稳定。
健康运势
1979年出生的属羊人在2021年的健康运势还不错,他们已经懂得照顾自己的身体了。尤其是年纪开始变大以后,属羊人一有点不舒服就会很担心,会立马去检查身体。因为他们不希望身体成为自己的拖累,让自己不能够在事业上继续大展拳脚。如果赚了再多的钱都没有好身体,那么一切都是无济于事的。所以属羊人会懂得开始养生,让自己的身体像年轻时候一样好。
2021年79年属羊人每月运势
在正月,运气不通,多有艰苦烦闷之时。
二月,行动欠缺周密,事多败少成。
三月,处处得贵人之助,可逢凶化吉。
四月,为人劳碌奔波,然运气欠佳,财利少薄。
五月,运势转好,事业多遇良机。
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